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[정준호의 부동산과 사회경제]집값 너머 ‘오래 거주할 수 있는 안정’

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작성자 또또링3
댓글 0건 조회 1회 작성일 26-09-04 21:47

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지난 8월 2주차 한국갤럽 조사에서 눈에 띄는 문항이 하나 있었다. “주택시장이 어떤 상태가 되면 안정화됐다고 느낄 것 같습니까.” ‘서울 아파트값이 전반적으로 하락할 때’ 30%, ‘집값이 급격히 오르거나 내리지 않을 때’ 24%, ‘집을 사지 않아도 전월세로 장기 거주가 가능할 때’ 33%였다.
세 응답은 어느 하나가 압도적이라기보다 30% 안팎에서 갈렸다. 바로 이 지점에서 이러한 구분이 중요하다. 사람들이 생각하는 ‘주거 안정’이 한 가지 상태가 아니라는 뜻이기 때문이다.
가격이 내려가기를 바라는 사람도 있고, 급등락하지 않기를 바라는 사람도 있으며, 집을 사지 않아도 오래 살 수 있기를 바라는 사람도 있다.
특히 눈여겨볼 대목은 ‘전월세로 장기 거주가 가능할 때’를 꼽은 비율이 유주택자와 무주택자 모두 33%로 같았다는 점이다. 50대와 중하위 생활수준층에서는 각각 42%, 대전·세종·충청에서는 43%였다. 반면 30대는 ‘급등락 없음’을, 20대는 ‘서울 집값 하락’을 상대적으로 많이 꼽았다. 점유 안정에 대한 요구를 단순히 무주택자의 이해관계로만 볼 수 없는 이유다.
‘주거 안정’이라는 말에는 집값의 수준과 변동에 관한 안정, 그리고 자가를 소유하지 않아도 오래 거주할 수 있는 안정이 함께 들어 있다.
그런데 우리의 주택정책 논의는 이 두 목표를 충분히 구분해 다루고 있는 것 같지 않다. 실거주 요건을 강화한다고 하고 전월세난에 대응해 공급 확대를 발표할 때도 결국 정책의 성적표는 집값으로 돌아가는 것 같다. 물론 거래 규제와 세제, 공급 정책은 주택시장에 영향을 미칠 수 있다.
그러나 집값은 금리와 경기, 유동성, 인구 이동, 시장 기대와 같은 거시경제적 요인에도 크게 좌우된다. 외환위기와 글로벌 금융위기, 2022년 이후 급격한 금리 인상기에 주택가격이 크게 조정된 것도 이런 맥락에서 볼 수 있다. 가령, 한국갤럽의 장기 조사에서도 향후 집값 하락 전망이 상승 전망을 뚜렷하게 앞선 시기는 코로나 이후 글로벌 인플레이션 압력이 높아 금리를 인상했던 주로 2022년 하반기 이후였다. 이처럼 가격 안정은 중요한 정책 목표지만, 정부 정책만으로 쉽게 달성할 수 있는 것은 아닌 듯하다.
점유 안정이 별도의 정책 목표가 되려면 임차가 자가로 가기 전의 임시 단계가 아니라 그 자체로 지속 가능한 선택지가 될 수 있어야 한다. 여기서 참고할 만한 개념이 ‘점유 중립성’(tenure neutrality)이다. 조세와 금융, 주거 지원 제도가 자가와 임차 중 어느 한쪽을 지나치게 유리하게 만들지 않아야 한다는 원칙이다.
최근 37개국의 1901~2020년 기간 주택 관련 세제를 비교한 연구는 자가소유 우대가 경제 수준이나 집권 정당의 정치적 성향만으로 설명되지 않으며, 자가에 대한 조세 우대와 세입자 보호가 서로 다른 제도적 경로를 밟아왔음을 보여준다.
우리나라의 수치는 특히 흥미롭다. 자가 우대 정도를 0에서 1 사이로 측정한 지표에서 우리나라의 귀속임대료(imputed rent) 항목은 관측 기간에 1.0, 주택 양도소득 항목은 0.83이었다. 반면 모기지 이자 공제 항목은 0.17이었다. 자가 우대가 차입 단계보다 보유와 처분 단계에서 더 강하게 나타났다는 의미다.
그 틈을 오랫동안 메운 것이 전세였다. 전세는 임대인에게는 일종의 무이자 사금융이었고, 임차인에게는 자가 진입을 위한 사다리였다. 국가가 충분히 담당하지 않았던 주택금융 일부를 민간 계약이 대신한 셈이다. 그래서 우리나라에서는 임대시장과 매매시장을 떼어놓기 어렵고, 임차 역시 자가와 나란히 놓인 독립적인 주거 선택으로 자리 잡기 어려웠던 것이 사실이다.
결국 필요한 것은 주거정책의 목표를 바꾸는 것이 아니라, 서로 다른 목표를 더 선명하게 구분하는 일이다. 주택가격 안정은 중요하지만, 그것만으로 주거 안정을 모두 달성할 수는 없다. 자가를 소유하지 않아도 오래 살 수 있는 조건을 독립된 정책 목표로 다루고, 자가와 임차에 제도가 어떤 혜택과 보호를 제공하는지도 함께 살펴야 한다. 공급 역시 몇 호를 짓느냐뿐 아니라 누가 장기간 보유하고 운영하느냐가 중요하다.
집값은 중요한 목표이지만 끊임없이 움직이는 목표이기도 하다. 그렇다면 정부가 좀 더 직접적으로 영향을 미칠 수 있는 주거 안정이 무엇인지부터 분명히 해야 한다.
오는 7일부터 서울을 제외한 31개 의과대학에서 ‘지역의사’를 뽑는 첫 원서접수가 시작된다. 국가와 지방자치단체가 등록금과 교재비, 실습비, 기숙사비 등을 지원하는 대신 의사면허를 딴 뒤 정해진 지역에서 10년을 근무해야 한다.
보건복지부와 교육부는 3일 수험생과 학부모, 대학, 교육청에서 문의가 많았던 85개 문답을 정리한 ‘2027학년도 지역의사선발전형 지원 길잡이’를 발표했다.
지역의사제는 지난해 12월 제정된 지역의사법에 따라 2027학년도 입학생부터 적용된다. 첫해 선발 규모는 서울을 제외한 32개 의과대학·의학전문대학원의 490명이다. 차의과학대 의학전문대학원은 지난달 원서접수를 마쳤고, 나머지 31개 대학이 7일부터 11일 사이 원서를 받는다.
정부가 발표한 길잡이에서 가장 눈에 띄는 대목은 ‘직업선택의 자유 제한’을 설명하고 있다는 점이다. 지역의사전형으로 입학해 의사면허를 받으면 최소 10년 동안 근무할 수 있는 지역과 의료기관이 제한된다. 지원받은 학비와 이자를 모두 돌려줘도 의무복무를 면제받을 수 없다. 10년 이상을 좌우할 수 있는 선택인 만큼 지원 전에 충분히 따져봐야 한다. 정부가 공개한 85개 문답 가운데 수험생과 학부모가 꼭 알아둘 내용을 추려 정리했다.
-누가 지원할 수 있나.
“지역의사전형은 ‘진료권 전형’과 ‘광역권 전형’으로 나뉜다. 진료권은 시군구를 묶은 지역이고, 광역권은 시도를 하나로 묶은 권역이다. 첫해 선발인원 490명 가운데 진료권 전형으로 359명, 광역권 전형으로 131명을 뽑는다. 진료권 전형에 지원하려면 중학교는 해당 광역권, 고등학교는 해당 진료권에서 입학부터 졸업까지 전 과정을 이수해야 한다. 광역권 전형은 중·고교 모두 해당 광역권에서 전 과정을 이수해야 한다. 학교에 다니는 동안 학생 본인도 해당 지역에 거주해야 한다. 초등학교를 어디서 다녔는지, 부모가 어디 사는지는 따지지 않는다. 경기·인천은 광역권 전형이 없어 중학교와 고등학교 모두 같은 진료권에서 다니고 거주해야 한다.”
-재학 중 이사를 했는데.
“같은 진료권 안에서 옮겼다면 진료권·광역권 전형 모두 지원할 수 있다. 같은 광역권 안에서 다른 진료권으로 옮겼다면 진료권 전형은 안 되고 광역권 전형만 가능하다. 아예 다른 광역권으로 갔다면 둘 다 지원이 안 된다. 부모 직장 때문이든 해외 체류 때문이든 예외는 없다. 복지부는 요건을 완화하거나 예외를 두는 방안을 검토하지 않는다고 밝혔다. 고등학교를 졸업한 뒤 다른 지역으로 이사한 것은 지원자격에 영향을 주지 않는다.”
-검정고시나 자사고·특목고 출신도 지원할 수 있나.
“검정고시로 중학교나 고등학교 학력을 인정받았다면 지원할 수 없다. 해당 지역 학교에서 입학부터 졸업까지 전 과정을 이수해야 한다는 조건을 충족하지 못하기 때문이다. 자사고나 특목고는 초·중등교육법상 중·고등학교에 해당하고 학교 소재지와 학생 거주 요건을 충족하면 지원할 수 있다. 반면 별도 법률에 따라 설립된 영재학교·국제중·국제학교 등은 지원 대상에서 제외된다.”
-같은 대학 일반전형과 같이 지원할 수 있나.
“중복지원 가능 여부는 대학마다 다르므로 모집요강을 봐야 한다. 다만 복수지원 금지와 이중등록 금지, 수시 지원 횟수 제한은 지역의사전형에도 그대로 적용된다. 지역의사전형을 수시로만 뽑는 것도 아니어서 정시 선발 여부 역시 대학마다 다르다. 정시 원서접수는 내년 1월 4~7일이다.”
-학비는 얼마나 지원받나.
“등록금과 교재비·실습비, 주거비 또는 기숙사비 등을 지원한다. 다만 실제 지원금액과 산정기준은 아직 정해지지 않았다. 복지부 장관이 매해 1월 학년별 지원액을 정해 대학에 알릴 예정이다. 다른 학자금 지원을 받고 있다면 중복해서 받을 수 없다. 휴학·유급·정학 기간에는 지원이 중단되고, 해당 사유가 사라지면 다시 받을 수 있다.”
-학비를 돌려주면 10년 의무복무를 하지 않아도 되나.
“안 된다. 지역의사전형으로 입학해 의사면허를 취득했다면 지원받은 학비와 이자를 모두 돌려줘도 10년 의무복무는 그대로 적용된다. 다만 재학 중 자퇴하거나 제적됐다면 아직 의사면허를 받지 않았기 때문에 의무복무 대상이 되지는 않는다. 대신 그동안 지원받은 학비 전액에 연 5%의 법정이자를 더해 반환해야 한다.”
-의무복무를 지키지 않으면 어떻게 되나.
“의무복무를 이행하지 않거나 지정된 지역·기관 밖에서 승인 없이 근무하면 먼저 시정명령을 받는다. 위반이 반복되면 2차에 면허정지 3개월, 3차에 면허취소 처분을 받을 수 있다. 시정명령을 따르지 않으면 1000만원 이하 과태료도 부과될 수 있다. 다만 사망이나 심한 장애 등 본인 책임이 아닌 부득이한 사유라면 반환금을 면제하거나 감면할 수 있다.”
-10년 동안 어디서 일하나.
“광역권 전형으로 뽑혀도 광역시에서 일하는 것은 아니다. 예컨대 ‘대전·세종·충남·충북 광역권’으로 입학해도 실제 근무는 충남이나 충북의 진료권 한 곳에서 하게 된다. 어느 진료권에서 일할지는 본인이 고른다. 정부가 특정 의료기관에 일괄 배치하지도 않는다. 복지부가 지역별 의무복무기관 목록을 공표하면 그중 원하는 곳의 일반적인 채용 절차를 거쳐 취업하는 방식이다. 다만 이 목록이 처음 나오는 것이 2029년 12월이다.”
-수련 기간도 10년에 들어가나. 전문과목 선택 제한은 없나.
“현재 26개 전문과목을 모두 선택할 수 있고 전문의 자격을 취득하지 않고 일반의로 10년을 채워도 된다. 자신의 의무복무지역 안에서 내과·신경과·외과·신경외과·심장혈관흉부외과·산부인과·소아청소년과·응급의학과·가정의학과 등 9개 과목을 수련하면 그 기간 전부가 의무복무기간에 들어간다. 같은 지역이라도 다른 과목과 인턴과정은 절반만 인정된다.
의무복무지역 밖에서 수련하면 원칙적으로 복무기간으로 인정되지 않아 전문의를 딴 뒤에도 10년을 추가로 채워야 한다. 다만 지역 안에 수련병원이 없거나 원하는 과목을 수련할 수 없다면 앞의 9개 과목에 한해 다른 지역을 수련 목적 의무복무지역으로 지정해달라고 신청할 수 있다. 병역과 육아휴직, 30일 이상 요양·입원 기간도 복무기간에 들어가지 않는다. 출산한 여성 지역의사는 3개월을 인정받는다.”
-지역의사라서 월급을 적게 받거나 불이익은 없나.
“그렇지 않다. 급여는 근무하는 의료기관 보수체계와 근로계약에 따라 정해진다. 지역의사라는 이유로 정부가 별도의 낮은 급여 기준을 적용하지는 않는다. 정부와 지방자치단체는 주거와 직무교육, 경력개발 등도 지원할 예정이다.”
-10년 의무복무를 마치면 그 뒤에는 어떻게 되나.
“의사면허에 붙은 조건이 풀려 지역 제한 없이 일하거나 개원할 수 있다. 기존에 일하던 기관이나 해당 지역 공공보건의료기관에 우선 채용될 수 있고, 의료취약지에 개원하면 행정·재정적 지원을 받을 수도 있다.”
전체 85개 문답은 보건복지부와 교육부 누리집에 게시된 ‘2027학년도 지역의사선발전형 지원 길잡이’에서 확인할 수 있다. 추가 문의는 복지부 상담센터(국번 없이 129)로 하면 된다. 다만 길잡이는 참고자료인 만큼 구체적인 지원자격과 전형방법, 제출서류는 지원하려는 대학 모집요강을 반드시 확인해야 한다.

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